LOFF ADVOCATEN

Didam-arrest van toepassing bij verhuur?

door | 6 - 01 - 2023 | Nieuws, Kennis

Het Didam-arrest van eind 2021 heeft tot veel ophef geleid binnen de onroerend goed branche. Tot op dat moment was het gebruikelijk en (in beginsel) toegestaan dat gemeenten (en andere overheden) hun onroerend goed naar eigen inzicht één-op-één verkochten aan een door hen zelf gekozen partij. De Hoge Raad heeft met het arrest een einde gemaakt aan deze werkwijze.

Als gevolg van het arrest is de overheid bij verkoop van een haar toebehorende onroerende zaak verplicht om alle (potentieel) geïnteresseerde partijen gelijke kansen te bieden. Er moet dus voldoende ruimte voor mededinging worden geboden. Het oordeel van de Hoge Raad is gebaseerd op de rechtsregel dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Onderdeel van deze publiekrechtelijke regels zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Dit beginsel geldt dus ook voor de vraag wie en onder welke voorwaarden een onroerende zaken van de overheid mag kopen. Het bieden van gelijke kansen zorgt ervoor dat willekeur wordt voorkomen en er geen partijen worden voorgetrokken.

Reikwijdte van het Didam-arrest

Het arrest heeft een grote impact op de vastgoedbranche. Gemeenten, vastgoedpartijen en projectontwikkelaars, die plannen hebben waarbij onroerend goed transacties plaatsvinden, worden geconfronteerd met de in het arrest voorgeschreven procedure. Dit kost vaak veel tijd en maakt projecten een stuk bewerkelijker. In dat kader is het de vraag wat er allemaal onder de reikwijdte van het Didam-arrest valt.

Inmiddels is duidelijk dat overeenkomsten die zijn gesloten voor het Didam-arrest in beginsel worden gerespecteerd. Verder zijn er uitzonderingen mogelijk als zelfstandige ontwikkeling van een perceel niet mogelijk is of als er medewerking wordt verleend aan een bedrijfsverplaatsing. Ook wordt er in regel een uitzondering gemaakt voor transacties met woningcorporaties. De gedachte daarachter is dat gemeenten met hen prestatieafspraken maken over de bouw van sociale (huur)woningen.

Geldt het Didam-arrest ook voor verhuur?

Eén van de vragen die tot voor kort nog was onbeantwoord, is of het Didam-arrest ook geldt voor verhuur van onroerend goed door de overheid. De Hoge Raad heeft namelijk niet met zoveel woorden overwogen dat ook bij andere vastgoed transacties, zoals verhuur, ruimte voor mededinging moet worden geboden. Wel was al duidelijk dat de reikwijdte ruimer was dan alleen de verkoop van onroerend goed.

Strandhuisjes-casus

In een uitspraak van 4 augustus 2022 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland vonnis gewezen in een geschil dat ging over gronduitgifte in de vorm van verhuur. Het betrof een casus over de verhuur van strandkavels waarop strandhuisjes worden geplaatst. De gemeente had de huurovereenkomst met de zittende huurders verlengd. Er waren echter meerdere geïnteresseerde partijen die de strandkavels van de gemeente wilden huren. Zij beriepen zich op het Didam-arrest en vonden dat zij een kans moesten kunnen maken op het huren van de strandkavels. De voorzieningenrechter oordeelde echter dat de gemeente de zittende huurders een voorrangspositie had mogen geven vanwege de reeds gedane investeringen in de strandkavels. Bovendien had de verlenging van de huurovereenkomst plaatsgevonden voor het wijzen van het Didam-arrest en kwam de zittende huurders mogelijk ook huurbescherming toe. De principiële vraag of de verhuur van onroerend goed ook valt onder het bereik van het Didam-arrest heeft de voorzieningenrechter in het midden gelaten.

Aldi-casus

In een uitspraak van 15 december 2022 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland zich wel expliciet uitgelaten over de vraag of het Didam-arrest ook van toepassing is bij verhuur. Het ging in die casus om een gemeente die voor een perceel een (tijdelijke) huurovereenkomst met de supermarktketen Aldi was aangegaan.

Hoewel de gemeente haar voornemen om met Aldi een huurovereenkomst te sluiten wel had gepubliceerd, heeft zij bij die publicatie enkel vermeld dat Aldi de enige serieuze gegadigde is. Door andere supermarktketens is vervolgens een procedure gestart, waarin – met een beroep op het Didam-arrest – werd gevorderd dat het de gemeente verboden wordt uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en de gemeente Nieuwegein alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren. Volgens de gemeente wilden de andere supermarkten echter alleen maar bewerkstelligen dat er geen concurrentie van Aldi in de omgeving komt en was er geen serieuze intentie om de gemeentegrond zelf daadwerkelijk te huren. De gemeente stelde dat er dan ook maar één serieuze gegadigde was voor de verhuur. Verder verweerde de gemeente zich met het standpunt dat het Didam-arrest in dit geval niet van toepassing is, omdat het in deze zaak niet gaat om de verkoop van gemeentegrond, maar om de (tijdelijke) verhuur daarvan.

De rechtbank stelt de andere supermarkten in het gelijk. Het oordeelt expliciet dat het Didam‑arrest niet alleen ziet op verkoop van onroerende zaken door de overheid. Ook bij de verhuur van een onroerende zaak moeten dus gelijke kansen worden geboden als er meer dan één geïnteresseerde is. Als gevolg van de uitspraak mag de gemeente dus geen uitvoering geven aan de reeds met Aldi gesloten huurovereenkomst en moet zij alsnog de selectieprocedure volgen.

Opmerkelijk is nog dat de gemeente zich tegen een dwangsom van € 500.000 heeft verweerd door te stellen dat zij zich vrijwillig aan de uitspraak zal houden. De rechtbank oordeelde echter dat, gelet op recente ontwikkelingen, niet altijd meer kan worden vertrouwd op het woord van de overheid. Daarom is toch een dwangsom opgelegd.

Conclusie

Het Didam-arrest moet ruim moet worden uitgelegd en ook bij verhuur van onroerend goed door de overheid moet voldoende ruimte voor mededinging worden geboden. Die conclusie is op zich niet verwonderlijk, nu de kern uit het arrest voortvloeit uit het gelijkheidsbeginsel. De overheid moet bij privaatrechtelijk handelen het gelijkheidsbeginsel in acht nemen, daarbij maakt het geen verschil of er sprake is van verkoop of verhuur. Wel moet nog worden afgewacht hoe rechters zullen oordelen met betrekking tot het verlengen van huurovereenkomsten en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst binnen een bestaande huurrelatie (bijvoorbeeld in het kader van een vernieuwing van de termijn en voorwaarden). Uit de hiervoor genoemde uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland kan al worden afgeleid dat door de zittende huurders gedane investeringen en eventuele wettelijke huurbescherming daarbij relevante omstandigheden zijn.

Heb je vragen over dit onderwerp of wil je advies? Twijfel dan niet om contact met ons op te nemen: 053 2600444.