Selecteer een pagina

LOFF ADVOCATEN

De prijs van niet-nakoming: boeteclausules bij aankoop vastgoed

door | 16 - 02 - 2024 | Nieuws, Kennis

Begrijpen hoe contractuele boetes werken bij de aankoop van onroerend goed is cruciaal. Niet alleen om inzicht te krijgen in de risico’s en verantwoordelijkheden bij het niet nakomen van een koopovereenkomst, maar ook voor het beschermen van je financiële belangen. De recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 12 december 2023 biedt een inkijkje in de reikwijdte en de toepassing van dergelijke boetes en benadrukt het belang van specialistische begeleiding bij vastgoedtransacties.

Casus
In deze zaak had Taurus Gemini Real Estate B.V. (hierna: Taurus) een woonboerderij gekocht, maar kon niet voldoen aan de overeengekomen betalingsverplichtingen binnen de gestelde termijn. Taurus had wel de overeengekomen waarborgsom van tien procent van de koopsom gestort onder de notaris, te weten een bedrag van € 230.000,-. De resterende koopsom is echter niet tijdig aan de notaris overgemaakt. De notaris heeft vervolgens aan partijen meegedeeld niet te zullen meewerken aan het passeren van de akte van levering. De reden die daarvoor werd aangevoerd was dat Taurus onvoldoende inzicht had gegeven in de herkomst van de te betalen koopsom.

Ontbinding
Dit leidde uiteindelijk tot de ontbinding van de koopovereenkomst door de verkopers. De verkopers eisten vervolgens een boete die gelijkstond aan de waarborgsom van €230.000, zoals contractueel overeengekomen.

Boeteclausule
Bij de koop van een woning is het gebruikelijk dat partijen in de koopovereenkomst een clausule opnemen over een waarborgsom of bankgarantie, vaak 10% van de koopsom, die dient als zekerheid voor de nakoming van de overeenkomst door de koper. Indien de koper zijn verplichtingen niet nakomt, zoals het niet tijdig betalen van de koopsom of het niet doorgaan van de overdracht, kan de verkoper aanspraak maken op deze waarborgsom als boete. Dit dient enerzijds als financiële compensatie voor de verkoper en anderzijds als prikkel voor de koper om de overeenkomst na te komen.

Matiging
In de praktijk kan de rechter de hoogte van de contractuele boete matigen als deze onredelijk wordt geacht. Echter, matiging vindt slechts plaats onder uitzonderlijke omstandigheden, waarbij de billijkheid dit klaarblijkelijk eist en wordt beoordeeld aan de hand van de specifieke omstandigheden van het geval. In de zaak van Taurus oordeelde het gerechtshof uiteindelijk dat er geen grond was voor matiging van de boete, gezien de toerekenbare tekortkoming van Taurus en het feit dat de verkopers daadwerkelijk schade hadden geleden door de niet-nakoming.

Notaris aansprakelijk?
Taurus probeerde nog de notaris aansprakelijk te stellen voor de geleden schade als gevolg van het niet kunnen voltooien van de transactie. Volgens Taurus was de notaris tekort geschoten in zijn dienstverlening door niet tijdig aan te geven dat hij niet zou meewerken aan het passeren van de akte van levering, vanwege zorgen rond de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme (Wwft).

Het Gerechtshof oordeelde echter dat de notaris zijn professionele plichten had nagekomen door te handelen in overeenstemming met de Wwft-vereisten. Het hof wees de vordering van Taurus af en bevestigde dat de weigering van de notaris om medewerking te verlenen, gerechtvaardigd was op basis van het onvoldoende inzicht in de herkomst van de koopsom.

Conclusie
De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam laat zien hoe essentieel een correcte en tijdige naleving van contractuele verplichtingen bij vastgoedtransacties is. Dit niet serieus nemen kan grote (financiële) gevolgen hebben. De beslissing van het hof om de boete, die Taurus verschuldigd was wegens het niet tijdig voldoen van de koopsom, te bekrachtigen zonder matiging, benadrukt de betekenis van rechtszekerheid en de autonomie van contractspartijen om bindende afspraken te maken.

Deze uitspraak dient als een herinnering voor zowel kopers als verkopers in de vastgoedsector om hun overeenkomsten zorgvuldig te overwegen en de nodige due diligence uit te voeren. Vooral met betrekking tot de financiering en de herkomst van gelden. Hoewel de mogelijkheid bestaat om boetes te matigen, is de rechter (naar vaste rechtspraak) terughoudend met het ingrijpen in de contractvrijheid van partijen en de vooraf overeengekomen voorwaarden van de koopovereenkomst. Ook in dit geval is het daarom voor Taurus zeer slecht afgelopen.

Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen; 053 2600444 of info@loffadvocaten.nl