24 December 2021, de dag waarop normaal gesproken veelal nog last-minute kerstinkopen worden gedaan, nog snel een cadeau voor onder de kerstboom wordt aangeschaft. Een dag waarop – zoals in ieder geval niet ongebruikelijk is in Enschede en omliggende gemeenten – je van een kerstborrel geniet met vrienden en bekenden in de horeca. Hoe anders was dit het afgelopen jaar. Als gevolg van de door de overheid opgelegde coronamaatregelen waren immers zowel de niet-essentiële winkels alsook de horeca vanaf 19 december 2021 (wederom) volledig gesloten.
Als vanzelfsprekend hebben de periodes van gedwongen sluiting geleid tot een aanzienlijk omzetverlies in de betrokken branches. In een van de traditioneel drukste periodes van het jaar is het je als ondernemer niet toegestaan publiek toe te laten tot je winkel c.q. horeca-exploitatie. Het pand waarin je jouw onderneming drijft dient op last van de overheid gesloten te blijven. Vraag die in dit kader op die bewuste dag voor kerst door de Hoge Raad is beantwoord luidt – kort gezegd – of en zo ja, op welke wijze kan de overeengekomen huurprijs worden verminderd als een huurder van 290- bedrijfsruimten (dus niet alleen horecaruimten zoals restaurants en cafés, maar ook winkels) die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek de gehuurde ruimte niet of slechts beperkt kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
De Hoge Raad heeft met zijn uitspraak een einde gemaakt aan de tot op dat moment bestaande rechtsonzekerheid over de vraag of de gedwongen sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie kwalificeert als een gebrek. Daarnaast heeft de Hoge Raad een model gegeven dat gebruikt kan worden als richtlijn voor de berekening van de huurprijsvermindering.
Lockdownmaatregel gebrek of onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad heeft – in afwijking van de conclusie van advocaat-generaal Wissink – geconcludeerd dat verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW). Een huurprijsvermindering kan daarmee niet via de gebrekenregeling tot stand komen.
Betekent dit dan dat een huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering? Nee, dat dat is niet het geval. In lijn met de lagere rechtspraak heeft de Hoge Raad namelijk bevestigd dat de situatie waarbij een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van door de overheid opgelegde lockdownmaatregelen de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 lid 1 BW betreft. Dit behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel. Op deze grond kan de rechter dus wel degelijk tot aanpassing van de huurovereenkomst in de vorm van een huurprijsvermindering besluiten.
Relevant hierbij is wel dat dit uitgangspunt geldt voor huurovereenkomsten gesloten vóór 15 maart 2020, te weten het begin van de eerste ‘intelligente lockdown’. Een onvoorziene omstandigheid is immers een situatie die op het moment dat een overeenkomst tussen partijen wordt gesloten nog in de toekomst ligt en waarmee geen rekening is gehouden. Voor huurovereenkomsten gesloten ná 15 maart 2020 is het in beginsel lastig te stellen dat partijen met corona niet bekend waren en hier bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening mee hadden kunnen houden. Ondenkbaar is het echter niet. Per geval dient dan ook beoordeeld te worden of de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie in dat geval als een onvoorziene omstandigheid kwalificeren. Gekeken hierbij moet worden naar de vraag is of en zo ja, op welke wijze partijen de gevolgen van de coronacrisis en eventuele als gevolg daarvan door de overheid opgelegde maatregelen in de huurovereenkomst hebben gemitigeerd.
Berekening huurprijsvermindering
Hoe dient de huurprijsvermindering waar hier over gesproken wordt nu berekend te worden? De Hoge Raad heeft een model geboden dat hiervoor een handvat biedt. Basis van dit model is het zogenaamde ‘share the pain’ principe. Dit houdt in dat het nadeel veroorzaakt door de lockdownmaatregelen – voor zover dit nadeel niet wordt gecompenseerd door de door de overheid verstrekte financiële steun aan de huurder via de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk dient te worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. Het principe kan beschouwd worden als een soort van basisregel, waar op grond van de redelijkheid en billijkheid ook van afgeweken kan worden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de financiële positie of hoedanigheid van de verhuurder of huurder hier om vraagt.
De Hoge Raad formuleert in zijn arrest een rekenregel waarmee de vermindering van de huurprijs berekend kan worden, dit volgens de zogenoemde vastelastenmethode. Deze rekenregel luidt:
(overeengekomen huurprijs¹ – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend²) x percentage omzetvermindering³ x 50%
¹ De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
² Het met dat percentage overeenkomende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt in mindering gebracht op het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
³ De procentuele omzetdaling wordt berekend door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (te weten: de referentieperiode) volgens de formule: 100% – (100% x (omzet over periode huurprijsvermindering : omzet over referentieperiode)).
Het uit deze elementen volgende nadeel wordt vervolgens – tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt – gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
De toepassing van de door de Hoge Raad gegeven formule leidt dan uiteindelijk tot een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd.
Conclusie
De uitspraak van de Hoge Raad biedt veel duidelijkheid. Een huurder kan dus onder de gegeven omstandigheden aanspraak maken op huurprijsvermindering, een en ander aan de hand van de door de Hoge Raad geboden rekenregel.
Is hiermee dan ook een einde gemaakt aan alle discussie die over dit onderwerp gevoerd kan worden? Nee, dat is niet het geval. Bij het toepassen van de rekenformule kan bijvoorbeeld het nodige debat ontstaan. Denk hierbij aan de vraag of afschrijvingen in dit kader wel of niet onder vasten lasten gerekend moeten worden. Een ander onderwerp waar je over kunt discussiëren is de vraag wat je doet in het geval van tussenhuur, een huursituatie waarbij dus sprake is van onderhuur. Dien je dan te rekenen met de omzet en TVL van de onderhuurder of kijk je naar de afzonderlijke huurrelaties? De Hoge Raad heeft zich hier niet over uitgelaten en het debat hierover is dus nog niet uitgemaakt. De komende tijd zal zich dit ongetwijfeld verder uitkristalliseren en wij zullen je hiervan natuurlijk op de hoogte houden.
Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Twijfel dan niet om contact met ons op te nemen.