LOFF ADVOCATEN

Failliete huurder? Wat je als verhuurder moet weten!

door | 1 - 02 - 2024 | Kennis

In 2023 zagen we een stijging van 52% in bedrijfsfaillissementen. Volgens het CBS werden vorig jaar 3271 bedrijven failliet verklaard. In de retailsector zijn ook bekende namen getroffen, waaronder BCC, Vacansoleil, Big Bazar, Score, Scotch & Soda en Perry Sport. De meeste verhuurders worden vroeg of laat geconfronteerd met een failliete huurder. In zo’n situatie moeten snel de juiste beslissingen worden genomen. Moet je opzeggen omdat er een nieuwe huurder klaar staat? Is er sprake van een doorstart waarbij de huur wordt voortgezet? Hoe zit het met de ontruiming? Wat zijn je rechten en plichten bij onderhuur en wat moet je verder nog weten? Ontdek het hier.

Bij het faillissement van een huurder rijzen er voor verhuurders tal van vragen en zorgen. Hieronder gaan we in op de belangrijke onderwerpen.

De Curator
De curator heeft een cruciale rol in het beheer van de failliete boedel, met name als het gaat om lopende huurovereenkomsten. Op grond van de Faillissementswet is het de verantwoordelijkheid van de curator om snel te beslissen over het lot van deze overeenkomsten. De curator moet de beslissing maken om huurovereenkomsten te beëindigen of voort te zetten. Ongeacht die beslissing, moet de curator onmiddellijk contact opnemen met de verhuurder en deze informeren over het faillissement.

Een zorgvuldig beheer van de failliete boedel vereist dat de curator snel handelt wanneer hij essentiële verplichtingen van een overeenkomst niet kan nakomen. Als de curator niet snel handelt, kan dit immers leiden tot onnodige financiële lasten voor het faillissement. Over het algemeen kiest de curator er vaak voor om de lopende huurovereenkomst niet voort te zetten, tenzij er sprake is van een doorstart of er een andere partij is die de gehele onderneming wil overnemen.

Opzeggen van de Huurovereenkomst
Wanneer de huurder failliet gaat, geeft de Faillissementswet de verhuurder (en ook de curator) de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Dit is een eenzijdige juridische handeling, wat betekent dat de verhuurder geen instemming van de curator nodig heeft om de beëindiging door te voeren. Er zijn echter enkele voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Zo moet de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn moet worden gerespecteerd. De opzegtermijn bedraagt maximaal drie maanden, tenzij de huurpenningen vooruit zijn betaald.

De opzegging kan praktisch worden gedaan met een (aangetekende) brief waarin wordt vermeld dat er sprake is van een faillissement en dat de huur op basis van artikel 39 Faillissementswet wordt opgezegd. Er zijn geen verdere formele vereisten. Het is echter verstandig om daarbij ook de vordering uit niet betaalde huurpenningen in te dienen. Daarbij is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de vordering tot de datum van het faillissement (faillissementsschuld) en de vordering voor de periode vanaf de datum van het faillissement (boedelschuld).

Is het beter om zelf op te zeggen of moet je de curator dit laten doen? Indien het de verwachting is dat in het faillissement voldoende middelen aanwezig zijn om ten minste de boedelschulden te kunnen voldoen, maar er onvoldoende is voor de concurrente schulden, kan het verstandig zijn om de curator de opzegging te laten doen. De huur over de opzegtermijn is namelijk een boedelschuld. In sommige gevallen kan het beter zijn indien de verhuurder zelf de huur beëindigt. Dit is bijvoorbeeld zo als er een zekerheid is verstrekt voor meer dan 3 maanden huur en er daarnaast in de huurovereenkomst een contractuele beëindigingsmogelijkheid met schadevergoedingsverplichting is opgenomen.

Indeplaatsstelling
Van indeplaatsstelling is sprake wanneer een huurder van bedrijfsruimte zijn huurovereenkomst, in het kader van de verkoop van de exploitatie, wil overdragen aan een koper. De koper treedt dan in de rechten en plichten van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder niet aan een indeplaatsstelling wil meewerken, biedt de wet de mogelijkheid om de verhuurder daartoe te dwingen. In faillissement gelden dezelfde criteria voor indeplaatsstelling als buiten faillissement.

Een van de redenen voor het afwijzen van indeplaatsstelling is het ontbreken van een ‘zwaarwichtig belang’ voor de curator. In veel gevallen wil de curator goodwill verkrijgen en/of streven naar maximalisatie van de opbrengst van inventaris en voorraad (de going-concernwaarde in plaats van een lagere liquidatiewaarde). Bovendien kan de curator een beroep doen op de continuïteit van de onderneming en maatschappelijke belangen, zoals werkgelegenheid. Deze belangen kunnen worden meegewogen in de beoordeling van de indeplaatsstelling. Echter, wanneer een winkel slechts een klein onderdeel is van een grote keten, kan het zijn dat het belang van de boedel niet als voldoende zwaarwegend wordt beschouwd.

De Huurprijs
Vanaf de faillissementsdatum wordt de huurprijs beschouwd als een boedelvordering, wat betekent dat deze een hogere rang heeft. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder voor deze vordering een bevoorrechte positie inneemt in de hiërarchie van schuldeisers. De positie is dan net onder de curator, maar nog boven de belastingdienst en de reguliere schuldeisers. Als er activa beschikbaar zijn in het faillissement, is er dus een goede kans dat de verhuurder een deel van de verschuldigde huur ontvangt. Boedelschulden omvatten soms ook andere kosten die verband houden met het beëindigen van de huurovereenkomst. Dit kunnen kosten zijn zoals schade veroorzaakt tijdens het faillissement.

Huurachterstanden van vóór de faillissementsdatum worden beschouwd als concurrente vorderingen en hebben doorgaans weinig kans op betaling. Dit komt doordat deze concurrente schuldeisers pas worden betaald nadat preferente schuldeisers zoals hypotheekhouders en de Belastingdienst hun vorderingen hebben ontvangen.

Het is voor verhuurders belangrijk te weten dat indien er sprake is van een indeplaatsstelling, in principe ook de vordering van voor de datum van het faillissement moeten worden betaald.

Onderverhuur
Het kan voorkomen dat de curator het gehuurde wil onderverhuren aan een derde partij, bijvoorbeeld als onderdeel van een doorstart of in het kader van een faillissementsverkoop. Dit is toegestaan, tenzij de huurovereenkomst onderverhuur verbiedt of de verhuurder toestemming weigert. Het is belangrijk op te merken dat als de curator zonder toestemming onderverhuurt, hij persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld voor schade aan de verhuurder.

Zekerheidsrechten
Verhuurders beschikken vaak over zekerheidsrechten met betrekking tot de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bankgaranties, waarborgsommen en borgtochten. Wat gebeurt er met deze zekerheidsrechten als je huurder failliet gaat?

Waarborgsom
Een waarborgsom die door de huurder op de rekening van de verhuurder is voldaan, dekt vervallen huurtermijnen en schadeherstel aan het gehuurde. Deze waarborgsom kan in een faillissement worden verrekend met de achterstallige huurtermijnen. Let op dat de verrekening plaatsvindt met de termijnen van voor het ingaan van het faillissement. Voor de termijn tijdens het faillissement geldt immers een voorrangpositie.

Bankgarantie
De vraag of een verhuurder het volledige bedrag van de bankgarantie kan opeisen na het faillissement van de huurder, hangt af van de inhoud van de garantie en de wijze van beëindiging van de huur. Als de huur is opgezegd op grond van de faillissementswet, kan de verhuurder meestal slechts beperkte schadevergoeding ontvangen. Als de verhuurder zelf de huur beëindigt op basis van een beëindigingsclausule in de huurovereenkomst, dan kunt hij meestal met succes aanspraak maken op de volledige bankgarantie. In dit geval hoeft de opbrengst van de bankgarantie niet met de curator te worden gedeeld.

Pandrecht
Een pandrecht, bijvoorbeeld op de bedrijfsinventaris, biedt vaak een solide zekerheid. In geval van faillissement kan de verhuurder als pandhouder de zaken verkopen zonder de opbrengst te delen met andere schuldeisers. De verhuurder is dan een zogeheten ‘separatist’. Om van dit recht gebruik te kunnen maken, moeten de voorwaarden van het pandrecht correct zijn opgesteld, de pandakte correct zijn geregistreerd (bij de Belastingdienst of de notaris) en moet de executie op de juiste manier worden uitgevoerd.

Borg
Als de voorwaarden voor het aanspreken van de borg zijn vervuld, dan kan de verhuurder de borg aansprakelijk stellen. Dat er sprake is van een faillissement maakt daarbij geen verschil. De verhuurder verhaalt zijn schade immers op een derde partij die niet direct betrokken is bij het faillissement van de huurder.

Oplevering van het Gehuurde
Vaak wordt het gehuurde bij het aflopen van de huurovereenkomst niet in lege en ontruimde staat achtergelaten. Het kan voorkomen dat er (waardeloze) goederen in het gehuurde achterblijven. De verhuurder heeft het recht om van de curator te eisen dat deze goederen, die zijn achtergelaten door de failliete huurder, uit het gehuurde verwijdert. Deze verantwoordelijkheid rust op de curator in zijn hoedanigheid en wordt beschouwd als een boedelschuld.

Bovendien kan er schade zijn aan het gehuurde, wat volgens de wet en de huurovereenkomst moet worden hersteld of vergoed bij het einde van de huurovereenkomst. Deze schade wordt niet beschouwd als een boedelvordering en de verhuurder moet deze schadeclaim indienen in het faillissement. Er is echter één uitzondering: als de schade aan het gehuurde het gevolg is van (onrechtmatig) handelen van de curator, dan wordt dit wel beschouwd als een boedelschuld.

Een vordering met betrekking tot opleveringsschade leidt dus meestal tot een gewone schuld voor de verhuurder. De curator is alleen verantwoordelijk voor (i) het ontruimen van het gehuurde en (ii) schade die het gevolg is van zijn eigen (onrechtmatige) handelen, maar niet voor andere verplichtingen met betrekking tot de oplevering, zoals het herstellen van schade of gebreken. Daarom is het voor verhuurders verstandig om het gehuurde regelmatig te inspecteren op schade tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, zodat eventuele schade direct kan worden aangepakt. Als de schade pas aan het licht komt nadat de huurder failliet is gegaan, is de kans op vergoeding van de schade namelijk aanzienlijk kleiner.

Conclusie
Het faillissement van een huurder brengt diverse juridische vraagstukken met zich mee. Van het opzeggen van de huurovereenkomst tot het beoordelen van indeplaatsstellingen en het omgaan met opleveringsverplichtingen. De juridische aspecten van faillissementen vereisen zorgvuldige aandacht en afweging. Dit luistert vaak zeer nauw en je doet er verstandig aan dit door een gespecialiseerde jurist te laten toetsen. Het faillissement van een huurder mag dan uitdagend zijn, maar met de juiste juridische begeleiding kunnen verhuurders hun belangen beschermen en doeltreffend reageren op de verschillende scenario’s.

Heb je vragen over dit onderwerp of wil je advies? Twijfel dan niet om contact met ons op te nemen: 053 2600444.