Regelmatig weigeren gebruikers een pand te verlaten dat zij op grond van een antikraak contract in gebruik hebben. Het is een actueel onderwerp in de huidige tijd met een enorme woningnood. Dagblad Tubantia schrijft vandaag dat jonge Hengelose antikrakers binnen 28 dagen ‘hun’ huis uit moeten. De reden is dat de woningen beschikbaar worden gesteld voor Oekraïense vluchtelingen. De antikrakers protesteren fel tegen de uitzetting, maar hebben ze in juridische zin ook een zaak?
Huurbescherming
Een huurder van woonruimte geniet in de regel sterke huurbescherming. Opzegging is alleen mogelijk met een beroep op een wettelijke opzeggingsgrond. Een dergelijke grond is aan de orde wanneer de huurder zich niet goed gedraagt (wanbetaling of overlast) of als de woning dringend nodig is voor eigen gebruik. Daarnaast kan een huurovereenkomst worden opgezegd bij renovatie of sloop.
Bruikleen
Is er een bruikleenovereenkomst gesloten voor het gebruik van een woonruimte? Dan bestaat geen huurbescherming en kan de bruikleenovereenkomst zonder reden worden opgezegd. Ook hoeft de ‘verhuurder’ in dat geval niet naar de rechter.
Vergoeding
De wet omschrijft een bruikleenovereenkomst als een overeenkomst waarbij een zaak “om niet” ter beschikking wordt gesteld. Er mag dus in principe geen vergoeding voor het gebruik worden gevraagd, zoals bij een huurovereenkomst. Wel is het mogelijk een (bescheiden) vergoeding van de gebruiker te vragen voor bijvoorbeeld administratie- of servicekosten. Wordt daarnaast ook een vergoeding voor gas, water en licht betaald, dan kan de rechter oordelen dat er toch sprake is van huur en dus van huurbescherming.
De praktijk
Bij antikraak overeenkomsten is de scheidslijn tussen huur en bruikleen vaak een grijs gebied. Veel antikraak contracten bevatten toch een betalingsverplichtingen voor de gebruiker. Deze betalingsverplichtingen hebben meestal betrekking op de kosten van de nutsvoorzieningen en administratieve lasten. Zolang de betalingen van de gebruiker zich daadwerkelijk beperken tot de kosten voor gas, water en elektra, kan meestal nog worden gesproken van bruikleen. Een (reële) vergoeding voor het gebruik van het pand is niet mogelijk, zonder dat een huurovereenkomst ontstaat.
Waar eindigt het grijze gebied?
Vaak draait het in dit soort kwesties om het bedrag dat betaald is. In een soortgelijke zaak uit 2013 vond het Gerechtshof Amsterdam een bedrag van EUR 900,– voor een periode van zes maanden teveel om nog van een bruikleenovereenkomst te kunnen spreken. In 2021 meende het Gerechtshof Den Haag in een zaak tegen de gemeente Rotterdam dat ook een vergoeding van EUR 150,– per maand teveel is om nog als beheersvergoeding te kunnen worden aangemerkt. De ‘gebruikers’ werden dus als ‘huurders’ aangemerkt. Reeds In 2017 bevestigde de Hoge Raad dat zelfs een bedrag van EUR 50,– in dit bewuste geval ook niet enkel als symbolisch bedrag kan worden beschouwd.
Het hangt dus, zoals vaak het geval, af van de omstandigheden van het geval. De rechter zal per geval de betaalde vergoeding (tegenprestatie) afzetten tegen de gebruikskosten van nutsvoorzieningen en de gebruikelijke huurprijs van soortgelijke objecten. Voorzichtigheid is daarom geboden bij de het bepalen van de tegenprestatie.
Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Twijfel dan niet om contact met ons op te nemen.