Heeft een makelaar jegens zijn opdrachtgever een (schriftelijke) waarschuwingsplicht voor een nietige bepaling in een huurovereenkomst?
In een uitspraak van 27 september 2022 behandelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deze vraag. Het betreft in deze kwestie de verhuur van een winkelruimte, waarbij aan de makelaar is gevraagd om een huurovereenkomst op te stellen. Om aanvullende zekerheid te krijgen voor de betaling van de huur, wilde de verhuurder in eerste instantie dat de ouders van de beoogde huurder ‘medehuurder’ zouden worden. Toen de ouders daar niet mee akkoord gingen, is er uiteindelijk voor gekozen om de ouders 100% borg te laten staan voor de nakoming van de (betalings)verplichtingen.
Op grond van artikel 7:858 BW is een (particuliere) borg slechts geldig indien er een in geld uitgedrukt maximumbedrag is afgesproken. En omdat bij huur de achterstand in theorie ongelimiteerd kan oplopen, was dus niet voldaan aan het vereiste uit de wet. Dit had tot gevolg dat de door de ouders afgegeven borg ‘nietig’ is. Op een gegeven moment is er een huurachterstand van ruim € 137.000 ontstaan. Toen de verhuurder in dat kader een beroep wilde doen op de borgtocht, bleek van de ‘fout’ in de huurovereenkomst en konden de ouders van de huurder niet worden aangesproken.
De verhuurder vond dat de makelaar hem voor deze nietige bepaling in de huurovereenkomst had moeten waarschuwen. Hij vorderde in een procedure dat de rechtbank zou bepalen dat de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door aan de borgtocht geen maximum te verbinden, althans niet voldoende te waarschuwen voor het gevolg daarvan. De verhuurder vorderde tevens vergoeding van de schade die uit deze beroepsfout zou zijn voortgevloeid.
Zowel de rechtbank als het gerechtshof kwamen op grond van getuigenverklaringen tot het oordeel dat de makelaar wel degelijk voor de nietige bepaling had gewaarschuwd. De waarschuwing zou echter alleen mondeling hebben plaatsgevonden. De volgende vraag was dan ook of de makelaar schriftelijk voor de nietige bepaling had moeten waarschuwen. Volgens het gerechtshof niet omdat de verhuurder een professionele partij betreft die zelf de huurder regelde en die ook zelf over de huur en de huurvoorwaarden heeft onderhandeld met de huurder en haar ouders. De makelaar stond buiten dit proces en is alleen gevraagd de huurovereenkomst op te stellen. Daarnaast oordeelde het gerechtshof dat het bij een borgtocht niet gaat om een typisch aan onroerend goed gerelateerd thema waarvan de makelaar bijzondere kennis dient te hebben.
De kwestie laat zien dat voor makelaars voorzichtigheid geboden is bij het opstellen van een (huur)overeenkomst. Vooral als er in de overeenkomst zaken worden geregeld die niet tot de dagelijkse praktijk van de makelaar behoren. In deze casus is het goed voor de makelaar afgelopen.
Was de verhuurder echter geen professionele partij of zou het een ander onderwerp uit de overeenkomst betreffen, dan had de uitspraak ook in het nadeel van de makelaar kunnen uitvallen. In een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 13 juli 2022 , waar het ging om een door een makelaar gemaakte fout bij het opstellen van een koopovereenkomst, trok de makelaar juist aan het kortste eind. Daar oordeelde de rechter dat het opstellen van een deugdelijke koopovereenkomst bij uitstek tot de taak en expertise van de makelaar behoort. Volgens de rechter kon niet van de opdrachtgever worden verwacht dat zij eventuele juridische fouten of risico’s in de koopovereenkomst zelf had behoren te ontdekken. In die zaak is de makelaar dan ook veroordeeld tot vergoeding van de schade.
Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.