Selecteer een pagina

LOFF ADVOCATEN

Huurbeding Overtreden: Een Kostbare Misstap voor Huiseigenaren

door | 6 - 03 - 2024 | Geen categorie

In de meeste hypotheekaktes staat een huurbeding. Simpel uitgelegd betekent dit dat de eigenaar van de woning die een hypothecaire lening heeft afgesloten (ook wel de hypotheekgever genoemd) niet de vrijheid heeft om het huis te verhuren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de bank (de hypotheeknemer). De hypotheeknemer kan met een huurbeding voorkomen dat bij een executieveiling de koper aan een huurovereenkomst gebonden is.

Het idee daarachter is dat indien de hypotheekgever de woning verhuurt en de bank later besluit om het te veilen, de opbrengst voor de bank veel lager zal zijn omdat zich in de woning een huurder bevindt. Indien de eigenaar besluit om zijn woning toch (deels) te verhuren zonder deze goedkeuring, dan kan de bank de hypotheek opzeggen en de woning alsnog verkopen. Dit houdt ook in dat eventuele huurders, die na het vastleggen van de hypotheek een overeenkomst met de eigenaar zijn aangegaan, op grond van de wet de woning zullen moeten verlaten.

Dat het huurbeding serieus genomen moet worden, volgt uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 februari 2024. Centraal in deze zaak staat een echtpaar, dat geconfronteerd werd met de dreigende executieveiling van hun woning omdat zij in de woning stelselmatig kamers had verhuurd. In de procedure werd aangevoerd dat het echtpaar de kamers had verhuurd omdat zij de hypotheeklasten niet meer konden dragen. Hoewel hun hypotheekverstrekker, Obvion N.V., het echtpaar schriftelijk had laten weten dat verhuur niet is toegestaan, is het echtpaar daar toch mee doorgegaan. Obvion had daarom besloten om de hypotheekovereenkomst op te zeggen, het bedrag van de lening op te eisen en (uiteindelijk) de woning te veilen.

In de procedure voerde het echtpaar aan dat Obvion geen redelijk belang had bij verkoop van de woning nu de maandelijkse hypotheekbedragen op tijd werden betaald. Daarnaast voerde het echtpaar aan dat zij niet (meer) verhuren aan huurders met huurbescherming en zich beperken tot tijdelijke verhuur, zoals hospita contracten en Airbnb-verhuur. Dergelijke huurovereenkomsten zijn relatief gemakkelijk te beëindigen en dus zou de bank volgens het echtpaar weinig risico lopen. Obvion zou volgens het echtpaar niet in haar belangen zijn geschaad en de veiling van de woning zou daarom onredelijk zijn.

Een belangrijke vraag voor het hof was of Obvion terecht haar bevoegdheid had gebruikt om de hypotheek op te zeggen en of dit besluit stand kon houden tegen de toets van redelijkheid en billijkheid.

Het hof overweegt dat een dergelijke bevoegdheid van Obvion tot het opzeggen van de hypotheek niet rechtsgeldig is als gebruikmaking van die bevoegdheid, gelet op de omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het oordeel van het hof was echter onverbiddelijk: het echtpaar had bewust meerdere voorwaarden van hun overeenkomst met Obvion geschonden. Naast de verhuur van de kamers, had het echtpaar namelijk ook hun huwelijkse voorwaarden aangepast, waarbij de woning volledig aan één van de echtgenoten was toebedeeld. Volgens het hof rechtvaardigden deze overtredingen de opzegging van de lening en de voortzetting van de executieverkoop.

Dit arrest benadrukt de noodzaak om de voorwaarden uit de hypotheekakte serieus te nemen en proactief te handelen op het moment dat een kredietverstrekker haar zorgen uit over de nakoming van de gesloten overeenkomst. Want, zoals pijnlijk duidelijk werd voor dit echtpaar, de prijs van niet nakoming van de voorwaarden kan het verlies van een woning zijn.

Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen: 053 2600444 of info@loffadvocaten.nl