Binnen een huurovereenkomst dragen de verhuurder en de huurder zekere verplichtingen jegens elkaar. Aan de ene kant dient de verhuurder het object beschikbaar te stellen voor gebruik door de huurder; aan de andere kant is het de verantwoordelijkheid van de huurder om een tegenprestatie te bieden voor dit gebruik. Deze tegenprestatie is doorgaans in de vorm van betaling, oftewel de huur. De vraag rijst of deze wederzijdse verplichtingen direct tegen elkaar kunnen worden weggestreept door een verplichting op te schorten, indien de wederpartij haar daartegenover staande verplichting ook niet nakomt (artikel 6:262 lid 1 BW). Onlangs heeft de Hoge Raad in dat kader op 15 maart 2024 een belangrijke uitspraak gedaan.
De casus
In deze zaak ging het om een bedrijfsruimte met een aantal units die voor vijf jaar werd verhuurd. De huurder stopte op een gegeven moment met het betalen van de huur. De verhuurder verzocht de huurder meerdere keren om de units op te ruimen en de sleutels terug te geven. Omdat daaraan geen gehoor werd gegeven, besloot de verhuurder dat hij de huurder niet langer wilde toelaten tot de units en verving hij de sloten. Het pand kon daarna opnieuw verhuurd worden.
De verhuurder eiste vervolgens bij de rechtbank ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur tot de het moment dat de units weer aan een ander konden worden verhuurd. De huurder daarentegen eiste een verklaring dat de verhuurder onrechtmatig had gehandeld door de sloten te vervangen, en verzocht om schadevergoeding. Volgens de huurder kon de verhuurder tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot negeren. Zelfs niet indien de huur niet werd voldaan. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot zou een kernverplichting van de verhuurder zijn, die – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort.
Bij de rechtbank en het gerechtshof
De eis van de verhuurder werd door de rechtbank ingewilligd en de vordering van de huurder werd afgewezen. In hoger beroep bevestigde het gerechtshof dit vonnis, met dien verstande dat de huurder de huur verschuldigd bleef tot de nieuwe verhuur, ongeacht de vervanging van de sloten door de verhuurder. Het gerechtshof oordeelde dat de verhuurder in dit geval niet verplicht was het huurgenot te blijven verstrekken nadat de huurder was gestopt met betalen. De huurder besloot daarop in cassatie te gaan.
De Hoge Raad
De kern van het cassatieberoep draaide om de vraag of de verplichtingen uit de huurovereenkomst tegenover elkaar stonden in de zin van de wet. De Hoge Raad concludeerde dat de mogelijkheid van opschorting niet wordt uitgesloten door het feit dat de betalingsverplichting en de verplichting tot het verstrekken van huurgenot uit verschillende perioden stammen. De verhuurder had dus inderdaad het huurgenot mogen opschorten. De Hoge Raad overwoog:
Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.
Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.
Is opschorting altijd toegestaan?
Betekent dit arrest dat verhuurders nu zonder meer de sloten mogen vervangen bij wanbetaling? Het is essentieel om hier met zorg te handelen. Een doorslaggevend aspect van deze beslissing was dat de vervanging van de sloten plaatsvond nadat de huurder de units (vrijwillig) had verlaten. Gezien de opgelopen huurachterstand besloot de verhuurder niet langer huurgenot te verschaffen, wat volgens de Hoge Raad binnen de grenzen van het wettelijke opschortingsrecht valt.
Dat het ook anders kan blijkt uit de uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2018 en de Rechtbank Oost-Brabant uit 2022. In die uitspraken werd geoordeeld dat de verhuurder voorbarig was met het vervangen van sloten en er sprake was van eigenrichting. De verhuurder moest in die gevallen de huurder weer toegang tot het gehuurde bieden. Het is dan ook essentieel om van geval tot geval te beoordelen of binnen een huurrelatie gebruik kan worden gemaakt van het opschortingsrecht.
Let wel; opschorting is het recht van een partij om de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tijdelijk stop te zetten als reactie op het niet nakomen van de verplichtingen door de andere partij. Dit betekent nadrukkelijk niet dat de huurovereenkomst daarmee wordt beëindigd, maar dat de uitvoering van specifieke verplichtingen tijdelijk wordt gepauzeerd. Voor een formele ontbinding van de huurovereenkomst zal in de meeste gevallen toch de gang naar de rechter noodzakelijk zijn.
Heb je naar aanleiding van dit onderwerp vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen: 053 2600444 of info@loffadvocaten.nl