Op 9 november 2022 heeft de Rechtbank Gelderland uitspraak gedaan in een opmerkelijke zaak. Het ging in die procedure om de vraag of het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten (in dit geval het hebben van een microbrouwerij) in een gehuurde woning ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Eigen bier smaakt het best; dat moet de huurder in kwestie gedacht hebben toen hij in zijn gehuurde woning de microbrouwerij startte. Toen zijn verhuurder erachter kwam dat hij onder meer ketels, vergistingsvaten, koelers en een vacuümapparaat in de woning had staan, waarmee hij in één keer tot 900 flessen bier kon brouwen, zette zij alles op alles om de huurovereenkomst te beëindigen.
Achtergrond
De woning in kwestie werd verhuurd aan een hobby brouwer. Deze huurder exploiteerde bedrijfsmatig een (micro) bierbrouwerij, die op het woonadres van de huurder stond ingeschreven. Ook op de website van de brouwerij van de huurder stond het woonadres aangegeven. Bij het brouwen van bier in de woning ging het met name om proefbrouwen; kleinere batches, waarmee nieuwe recepten en smaken kunnen worden uitgeprobeerd. Het op grotere schaal brouwen van bier deed de huurder op een andere plek.
De woning was echter (zoals meestal het geval is) uitsluitend bestemd te worden gebruikt als woonruimte. Bij een bezoek aan de woning door de verhuurder constateerde zij dat haar huurder apparatuur en ketels om bier mee te brouwen in de woning had staan. De verhuurder was – zacht gezegd – niet blij met de uit de hand gelopen hobby van haar huurder en heeft vervolgens de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Daarnaast is ontbinding en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De huurder was echter niet van plan de woning te verlaten en heeft tegen opzegging verweer gevoerd.
Overwegingen
De rechter overwoog dat, hoewel het op grotere schaal brouwen van bier ergens anders gebeurt, het proefbrouwen in de woning toch ook een bedrijfsmatig karakter heeft aangezien dit de bedrijfsactiviteiten van de huurder ondersteunt. Volgens de rechter is de huurder daarom ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
De volgende vraag die beantwoord moest worden was of deze tekortkoming zodanig ernstig is dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Mondelinge behandeling
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de huurder toegelicht dat slechts één van de slaapkamers van de woning werd gebruikt voor de bierbrouwerij. Het zou dus gaan om een klein deel van de woning. De apparatuur die gebruikt werd bestond uit ketels, vergistingsvaten, een wijnkoeler, een vacuümapparaat en een vergistingsslang. Het energieverbruik van deze apparatuur zou relatief laag zijn, waarbij geen verhoogd brandgevaar bestaat. Verder is het brouwen van bier op zich niet illegaal en was er geen sprake van overlast. Er werd bijvoorbeeld geen bier ‘aan de deur’ verkocht.
Oordeel rechter
Op grond van deze feiten was de rechter van oordeel dat de tekortkoming van de huurder (het in strijd handelen met de bestemming van het gehuurde) onvoldoende reden was om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.
Ook de opzegging wegens het ‘dringend eigen gebruik’ door verhuurder werd afgewezen. Daarvoor moest de verhuurder aannemelijk maken dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Van een dergelijke ‘dringendheid’ was volgens de rechter geen sprake.
Wel moet de huurder stoppen met zijn brouwerij en vond de rechter dat hij een boete verschuldigd is voor het in strijd met de bestemming gebruiken van de woning. De door de verhuurder gevorderde boete werd echter gematigd (in dit geval gehalveerd).
Conclusie
De huurder mocht uiteindelijk dus in zijn woning blijven wonen, maar moest zijn brouwerij elders voortzetten. Toch laat de jurisprudentie op dit gebied zien dat voorzichtigheid is geboden als een woning bedrijfsmatig wordt gebruikt. De uitspraken op dit gebied verschillen sterk.
Zo werd een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen in een zaak waar een bakker brood en vlaaien bakte in de huurwoning en op een gegeven moment de woning ook gebruikte om zijn producten vanuit die woning te kunnen verkopen. In een procedure waar in een gehuurde woning een gastouderopvang is opgezet, oordeelde de rechter dat geen sprake was van strijd met de woonbestemming en daarvoor geen voorafgaande toestemming van de verhuurder was vereist. Ook in een zaak waar het ging om sekswerk vanuit een gehuurde woning kwam de huurder er uiteindelijk goed vanaf. Niet omdat de activiteiten niet in strijd waren met de bestemming, maar omdat de huurder niet zou hebben geweten dat zijn vriendin prostitutieactiviteiten ontplooide.
Duidelijk is in ieder geval dat in de jurisprudentie een grens wordt getrokken indien sprake is van overlast als gevolg van de bedrijfsactiviteiten in de huurwoning. In die gevallen mag verwacht worden dat de rechter relatief snel overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Ben je van plan om vanuit een huurwoning bedrijfsmatige activiteiten te ontplooien? Dan is het raadzaam om altijd vooraf in overleg te treden met je verhuurder en kaders af te spreken. Doe je dit niet en komt de verhuurder er pas achter als de hobby al uit de hand is gelopen, dan is er vaak minder begrip en leidt dit vaker tot een conflict.
Twijfel je over de mogelijkheden of wil je advies? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen: 053 2600444.